Загородная недвижимость: качество и стоимость

Покупателей домов или участков без подряда в коттеджных поселках волнуют многие вопросы: как зимовать, будут ли чистить дороги, нет ли проблем с интернетом, будет ли бесперебойно работать электричество. С другой стороны, если все дороги расчистят, интернет и электричество будет всегда в норме, сколько придется заплатить за такой комфорт.

Уже на стадии создания проекта коттеджного поселка важно определить четкую концепцию его эксплуатации. Действительно, любой ответственный покупатель прежде чем совершать сделку поинтересуется кто будет эксплуатировать поселок, а также сколько стоят подобные услуги. Именно поэтому застройщик, желающий успешно реализовать свой проект, должен позаботиться о качественной эксплуатации и адекватной цене.

Ценообразование

Выбирая концепцию эксплуатации, очень важно определиться с ценообразованием. Стоимость участков, для которых правильно выбрана концепция эксплуатации, может быть завышенной, но при этом спрос на них не упадет. Как вариант, в поселках даже могут предоставляться некоторые сервисные услуги.

Каждый девелопер должен определиться с точкой выхода из проекта, то есть с моментом, когда он перестанет нести операционные расходы. Это значит, что девелопер либо сам начинает вести собственный бизнес по эксплуатации коттеджного поселка, либо передает подобные функции внешним компаниям или организации, которая объединяет жителей поселка.

Рынок услуг ограничен

Если говорить об эксплуатации загородной недвижимости, то рынок услуг очень ограничен. Западные управляющие компании, как правило, не берутся за эксплуатацию поселков. Исключениями могут стать только самые элитные поселки, которых на рынке не так уж и много. В противном случае компания если не откажется, то потребует слишком высокую плату за свои услуги.

По словам Владимира Щекина, генерального директора "Altimus Development", примеры российских престижных хорошо зарекомендовавших себя компаний можно пересчитать буквально по пальцам. Что касается зарубежных компаний, то можно привести несколько примеров: поселком Новые вешки управляет компания Sawatsky Property Management, компания GVA Sawyer занимается поселком Ривьера на Истре, Hines управляет поселком Покровские холмы.

Выбирая эксплуатационную компанию, всегда необходимо учитывать такие факторы как масштаб, классность, размер поселка. Важно понимать, что крупная организация никогда не станет заниматься поселком, который будет включать менее сотни домов, даже если этот поселок можно отнести к бизнес-классу.

Эксплуатацией занимаются специалисты, поэтому расположение поселка рядом с городами или крупными населенными пунктами является большим преимуществом. В противном случае с доставкой специалистов в поселок могут возникнуть серьезные проблемы.

Организовать эксплуатацию можно разными путями. При этом очень важно в чьей собственности находятся инженерные сети поселка. Может быть несколько вариантов: застройщик, управляющая компания, муниципальная собственность или собственность жителей поселка.

Застройщик, оставляющий сети в своей собственности, скорее всего, планирует компенсировать деньги, потраченные на строительство, за счет дивидендов, полученных от эксплуатации. В таком случае жителям гораздо выгоднее оставить сети в своей собственности, иначе услуги застройщика обойдутся достаточно дорого.

Более дешевым вариантом является тот, когда сети находятся в собственности жителей поселка. К сожалению, такая практика очень часто приводит к тому, что обязанности никто не выполняет, поэтому через несколько лет инженерные сети приходят в негодность. В результате поселок приходится восстанавливать чуть ли не полностью.

Договорные отношения с внешней эксплуатационной компанией могут вестись по двум схемам. Компания может заключить договор с каждым жильцом поселка индивидуально. Но гораздо проще как для компании, так и для самих жильцов, если они создают некоммерческую организацию, которая заключает договор с компанией.

Когда необходимо привлекать управляющую компанию

Привлекать стороннюю организацию для управления наиболее целесообразно именно в тот момент, когда определяется инвестиционная концепция коттеджного поселка. Таким образом можно совместно распределить функциональные зоны, подобрать размеры и планировку административных зданий.

Но вход эксплуатационной компании на ранних этапах означает увеличение сметной стоимости проекта. Такой подход говорит об ответственности застройщика. Что касается покупателей, то их часто отпугивает завышенная цена услуг, поэтому могут упасть продажи. Поэтому, как правило, управляющая организация привлекается в проект уже на этапе его сдачи в эксплуатацию.

Случаи, когда инженерные сети передаются в муниципальную собственность, происходят достаточно редко, так как поселок полностью должен находиться на территории села или города.

Цена услуг

В поселках эконом-класса стоимость услуг по эксплуатации обойдется в среднем в 5 тысяч рублей, в поселках бизнес-класса придется заплатить приблизительно 10-12 тысяч, в элитных поселках – 18 и более тысяч рублей ежемесячно.

Как показывает практика, покупатели хотят всех услуг и сразу: чтобы в коттеджном поселке были и пекарни, и мини-фермы, и конференц-залы. Когда же речь заходит о том, что за такие услуги придется доплачивать по несколько тысяч ежемесячно, мнение резко изменяется.

Совмещаем качество с прагматичностью

Вместе с подписанием договора о купле-продаже желательно, чтобы покупатель подписывал соглашение о вступлении в некоммерческое объединение жильцов поселка. Некоторые девелоперы практикуют подписание так называемых договоров «совести», в которых фиксируют сроки строительства, правила проживания, регламент проведения работ, если участок продается без подряда.

Некоторых покупателей такие условия отпугивают, поэтому девелоперы часто отказываются от подписания таких договоров, чтобы не упали продажи. Эксперты же советуют не бояться отказов покупателей. Те, кто не желает подписывать договора о соблюдении правил проживания, о своевременной оплате всех расходов, часто становятся причиной проблем.

Девелоперы, отсеивающие неблагонадежных клиентов, стимулируют такой канал продаж как продажа по рекомендации. Таким образом, ни к чему не обязывающий договор «совести» не только исключает проблемных покупателей, но и превращается в действенный маркетинговый инструмент. Вам будет интересна статья о малоэтажном жилом комплексе подмосковья.

• Элитное жилье в комплекте с западным дизайном
  Конечно, фирменная смекалка выручила бы и здесь, но застройщики решили избавить клиентов от таких сложностей и сформировали специальный отдел, занимавшийся интерьерным дизайном, и в довесок к квадратным метрам клиенту предлагался проект оформления квартиры