Торговая недвижимость: неизбежные противоречия

Московский рынок аренды торговой недвижимости имеет свои особенности: цены растут быстрее, чем доходы владельцев магазинов. Кроме того, для него характерно и практически полное отсутствие свободных площадей. Особенно это заметно в центре столицы.

Аншлаг в торговых рядах

Во втором квартале 2012 года в пределах Садового кольца на продажу было выставлено только 40 объектов торговой недвижимости. А рынок аренды таких помещений оказался еще уже: предложение составило всего 38 объектов. Причем полностью подготовленных для торговли помещений среди них – не более половины.

А между тем, ставки аренды в этом сегменте впечатляют. Первоначальный фактор зависимости очевиден: чем ближе расположен объект к центру российской столицы, тем выше цена. И если в спальных районах она составляет от $500 до $1500 за квадратный метр в год, то в пределах Садового Кольца арендатору придется уже заплатить от $1500 до $3000. Но и это еще не предел. Есть предложения и «поинтереснее» ‒ от $6000-8000.

Арендная чехарда

Такое положение дел связано с тем, что новые торговые помещения в Москве появляются только во вновь застраиваемых микрорайонах. На старых площадях возможна только смена арендаторов, что и провоцирует борьбу за «хлебные места» и ускоренный рост арендной платы. Именно поэтому в центре столицы довольно парадоксально выглядит ситуация с перераспределением территорий под торговлю. Например, на престижных площадях могут быть размещены заведения далеко не премиум-класса, на менее подготовленных ‒ более высокого.

Помимо удаленности от центра на стоимость аренды влияет и расположение объекта относительно станций метро и транспортных развязок. Иными словами, цена квадратного метра зависит от степени доступности помещения. Примеров достаточно: в районах со старой, «черемушкинской» застройкой или большим количеством промзон арендные ставки довольно таки низкие и составляют порядка $500-700 за квадратный метр в год, зато в спальных районах образца 80-90-х гг. эта цифра колеблется от $800 до $2000. Основными причинами такого разброса цен стала определенная разница в имущественном положении потенциальных покупателей и, опять же, степень доступности магазинов и торговых центров.

Инвесторы в деле

Вместе с тем, вложения в торговую недвижимость, бесспорно, очень выгодны. По словам экспертов, они окупаются максимум за 7 лет, независимо от цены объекта. Впрочем, на 2013 год прогноз неутешителен: рост арендных ставок продолжится, правда, не такими ударными темпами. Ведь цены на объекты растут, и если не повышать стоимость аренды, то и доходность инвестиций будет падать. К настоящему моменту она составляет в среднем 9-11%, а в спальных районах эта цифра может достигать и 12%. В то же время рост цен на объекты в 2012 году составил 12-19%, а на аренду ‒ 9-16%.

В первом полугодии 2013 года ожидается увеличение стоимости найма торговых площадей в центре города пока только на 4-7%, а за его пределами – на 4-6%. На второе полугодие спрогнозирован рост еще на 3-6%. В результате те, кто уже имеет собственность в этом сегменте, окажутся в выигрыше. А новых инвесторов, в лучшем случае, ждет сохранение доходности, которая уже успела снизиться примерно на 1-2%. Так же читайте статью о анализе инвестиций в недвижимость.

• Продажа квартир
  Электронные и печатные СМИ дают информацию о новых предложениях на рынке недвижимости, и с их помощью можно не только найти подходящий объект, но и связаться с хозяином квартиры и лично договориться с ним о цене