Специалисты не ждут кризиса на рынке недвижимости

Аналитики не предрекают в ближайшее время рынку недвижимости масштабных потрясений, сопоставимых с кризисом 2008 года. Однако и динамичного роста цен ожидать не стоит. Разве что отличится сегмент новостроек столицы, существующий по собственным правилам, нередко противоречащим здравому смыслу.

Нет смысла ждать нового кризиса, когда еще не закончился старый

Не вполне верно утверждение, что кризис, как «болезненное» состояние экономики, начался в 2008 году. Явления, несвойственные нормальному положению дел на рынке, возникли еще в 2005 – 2006 годах, когда стоимость московской недвижимости увеличивалась головокружительными темпами. Цены на жилье прибавляли по 100% в год при росте ВВП менее 10%. Этот мыльный пузырь раздулся до неимоверных размеров и, совершенно закономерно, лопнул в 2008 году.

В течение следующих четырех лет никаких глобальных изменений на рынке не произошло, а, значит, и прежние проблемы никуда не делись. Как следствие было бы наивным ожидать в обозримом будущем стремительного развития рынка – предстоит длительный период затишья, временами сменяющийся обострениями на фоне глобальных экономических проблем.

Ослабление рубля поднимет цены на жилье

Как бы не страшили возможные катаклизмы, а все же самое страшное уже позади. Потрясения, аналогичного встряске четырехлетней давности, на рынке недвижимости, скорее всего, не случится. Глубокий спад 2008 года стал следствием «закредитованности» экономики и легкомысленного поведения игроков и потребителей. Московские застройщики, пребывавшие в твердом убеждении, что расценки, равно как и спрос на столичное жилье могут только увеличиваться, увлеченно занимались возведением пирамид. Внесли свою лепту и граждане, взявшие неподъемные ипотечные кредиты, которые едва ли не направо и налево раздавали банки, вдруг ставшие не слишком требовательными к надежности заемщиков.

Многие, даже вполне добросовестные застройщики сильно переоценили свои финансовые возможности, что стало причиной появления множества недостроев. Девелоперы рассчитывали распродать большинство квартир на начальном этапе строительства и уже на вырученные средства завершить работы. Но ожидания не оправдались, поскольку запуганные новостными сводками и кризисом граждане отказывались от идеи купить недвижимость. Да и банки им в этом уже практически перестали помогать, закрыв кредитные лимиты.

Тем не менее, кризис научил наших сограждан быть значительно осторожнее, принимая финансовые решения, и адекватно оценивать потенциальные риски. Позитивно сказывается на экономике и трепетный ужас перед перспективой второй волны кризиса. Он заставляет участников рынка воздерживаться от опрометчивых поступков, сдерживает рост кредитной нагрузки. Как следствие очередные встряски на макроэкономическом уровне не приводят к грандиозным катастрофам, как то можно было наблюдать в 2008 году. Наглядным подтверждением тому служит реакция московского рынка недвижимости на проблемы в еврозоне в мае – июне 2012 года: долларовые цены снизились на 7, 1%, тогда как в 2008 – 2009 годах они упали на треть.

Как полагают аналитики, в случае нового тяжелого кризиса долларовые цены на столичное жилье не опустятся ниже 4 000 за квадратный метр, то есть не более чем на 20% – 25% от текущего уровня. Что касается рублевых расценок, то ослабление национальной валюты, вероятно, подтолкнет их вверх. Таким образом, у девелоперов, работающих на рынке Москвы, и потребителей с зарплатой в рублях нет поводов для беспокойства. Если, конечно, исключить возможность глобального обрушения экономики с многочисленными дефолтами кредитных организаций и предприятий реального сектора, а также массовыми увольнениями и прочими прелестями глубокого кризиса.

Уверенного роста цен на московскую недвижимость мы, вероятно, в обозримом будущем не увидим. Кратковременные периоды подъема будут сменяться коррекцией и стагнацией. Однако если говорить о среднесрочной и долгосрочной перспективе, то расценки на жилье не отстанут от инфляции. Недостаток предложения жилой недвижимости вместе с высоким уровнем спроса обеспечивает стабильность цен на московские квадратные метры. Но мечтам о докризисных темпах роста в обозримом будущем не суждено сбыться. Виной тому низкая потребительская платежеспособность, усугубляемая инфляцией. Ведь очевидно, что чем дороже становятся товары первой необходимости, тем сложнее людям откладывать деньги на крупные покупки или выплачивать ипотеку.

Если говорить о рынках, не испытывающих недостатка в предложениях, то есть о подмосковных новостройках и недвижимости, приобретаемой в качестве второго жилья, здесь многое зависит от конкретного проекта. В частности, цены на качественные новые дома в районах малой и средней удаленности от столицы, скорее всего, не снизятся, поскольку большая часть объектов, близких к Москве, фактически принадлежат рынку Первопрестольной. В то же время другие сегменты могут подвергнуться серьезным корректировкам и кризису ликвидности.

Аномальный рост цен на первичном рынке Москвы

За последние годы объемы строительства в Первопрестольной значительно сократились. Кризисные явления и градостроительная политика руководства Москвы привели к снижению числа новых проектов до минимума. Как результат спрос оказался настолько выше предложения, что застройщики получили возможность безраздельно властвовать на московском рынке. Практически все объекты моментально раскупаются, а цены растут с такими темпами, каких не ожидают даже сами девелоперы.

Дешевой ипотекой жертвуют для борьбы с инфляцией

Чрезмерно доступная ипотека искусственным образом стимулирует увеличение платежеспособного спроса, что и стало одним из основных причинных факторов стремительного роста стоимости жилья в предкризисный период. Однако в ближайшее время рассчитывать на значительное снижение ипотечных ставок не приходится – слишком высока инфляция.

Взрывной рост спроса, который сейчас наблюдается в российской экономике, приводит к увеличению цен, а значит и инфляции. По прогнозам экспертов, число кредитов, выданных физическим лицам за 2012 год, на 40% превысит тот же показатель за 2011-ый. Притом, что, по мнению Центробанка, рост кредитования должен оставаться в пределах 25% – 26%. Именно при таком показателе возможно обеспечение адекватного развития экономики и поддержание инфляции на уровне 5% – 6%.

• Недвижимость и цены
  В текущем году компании научились более взвешенно и осторожно принимать решения, как следствие в экономике в целом, а также на российском и столичном рынке жилья в частности, новый коллапс не случился