Сделка с недвижимостью: как облегчить альтернативу. Возможна ли схема: купить - переехать - продать

Технология альтернативной сделки хорошо известна: старую квартиру продаем, вместо нее покупаем новую. Схема в целом рабочая, но – не очень удобная. Прежде всего потому, что заставляет делать все сразу – и продавать, и покупать. А это хлопотно и нервно. Гражданам хотелось бы по-другому: сначала купить, не спеша сделать в новоприобретенной квартире ремонт, переехать, а потом продавать старую.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, каким образом игроки рынка помогают своим клиентам осуществить эту мечту.

Печальные подсчеты

Большие надежды тут возлагаются на банки. Если бы они согласились выдать покупателю большой кредит, которого хватило бы на приобретение новой квартиры, вопрос был бы решен сам собой. Но, к сожалению, банки не спешат на помощь.

Аргументация большинства из них известна: этого не может быть, потому что не может быть никогда. Главным доводом обычно выступает огромный размер кредита: выплаты по нему окажутся такими, что будут не под силу заемщикам. Например, у меня есть квартира, которая стоит 5, 5 - 6 млн руб., а я хочу купить за 9 млн. Денег на доплату нет вообще. Если идти классической альтернативой, то мне понадобится заем только на сумму доплаты – 3 - 3, 5 млн. При современных реалиях выплаты по нему составят 40-45 тыс. руб. в месяц в течение 20 лет. В общем, терпимо. А если брать в долг все 9 млн, то платить ежемесячно надо будет уже 105-110 тыс. руб. Да, этот период продлится относительно недолго – всего лишь до того момента, когда я продам свою старую квартиру и погашу вырученными деньгами бОльшую часть долга. Но в любом случае для этого потребуется время, а меня с моими доходами 100-тысячные выплаты убьют за один месяц.

Примерно эти вещи резонные люди и говорили автору, и он, развесив уши, и верил. Но недавно узнал, что Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК) запустило программу «Переезд», которая каким-то образом умудряется опровергнуть незыблемые «законы мирозданья», так убедительно описанные в предыдущем абзаце. Там владелец старой квартиры получает под нее кредит, использует его в качестве первого взноса для приобретения новой квартиры. Затем в течение года продает старую квартиру – и остается со всем новым: и квартирой, и ипотечным кредитом.

Как работает «Переезд», нет ли там каких-то подводных камней – все это мы подробно рассмотрим чуть ниже, а пока расспросим других игроков рынка, нет ли у них чего-нибудь своего?

«Волшебный» трейд-ин

Есть технология, выглядящая в глазах потребителей необычайно привлекательно. Называется она «трейд-ин» (trade-in). Суть ее сводится к тому, что вашу старую квартиру забирает у вас риелторская компания, а ее (квартиры) стоимость засчитывается в цене новой. Однако тут возникает как минимум два вопроса:

Вопрос первый. Действительно ли квартиру забирают? Потому как возможен вариант, что продавец новой квартиры только говорит так, а на самом деле отправляет клиента в собственный отдел вторичного рынка, который будет пытаться быстренько (насколько позволяет умение и рыночная ситуация) связать альтернативу...

Но эксперты заверили нас, что компания, работающая по схеме «трейд-ин», и в самом деле выкупает квартиру на себя. Как объяснила нам Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», схема, предполагающая, что квартира выставляется на продажу на вторичном рынке и на время ее экспозиции есть возможность зарезервировать квартиру в новостройке, называется по-другому - взаимозачетом. Оба механизма похожи, но это отнюдь не одно и то же.

Вопрос второй. Если квартира выкупается компанией («трейд-ин») - то за какую сумму?

Например, программа «трейд-ин» есть у некоторых компаний, продающих новостройки. Причем в рекламных объявлениях, зазывающих покупателя, содержатся обещания выкупить квартиры по стоимости, близкой к рыночной.

Насколько близкой? Так сложилось, что автор этих строк совсем недавно интересовался приобретением квартир в одном популярном жилом комплексе. И сразу три (!) сотрудника компании-продавца (два консультанта по телефону и один на самом объекте) в один голос не рекомендовали мне пользоваться трейд-ином – по той причине, что получу за свою квартиру я не более 70% стоимости…

«Выкуп всегда производится на крайне невыгодных условиях, - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – Если рыночную стоимость квартиры взять за 100%, то собственник квартиры получит не более 70%».

«Что бы там ни провозглашали застройщики или агентства недвижимости, технология trade-in без потерь невозможна, - полностью соглашается Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Но размер дисконта в зависимости от ликвидности объекта может быть различным. Квартиры в довольно современных домах порой выкупаются и со скидкой 20%, если речь идет о жилье в старых девяти-двенадцатиэтажках, то здесь дисконт доходит до 30-35%. Что же касается квартир в хрущевках, то многие застройщики в качестве зачета их рассматривать отказываются».

«Переезд»: не волшебники, но учатся

Вернемся к рассмотрению программы «Переезд». Я позвонил в банк – один из агентов АРИЖК. Вот что выяснилось после разговора с консультантом. За мою квартиру (рыночная стоимость – 5, 5 млн руб.) мне дадут только 70%, т.е. 3, 9 млн руб. Этот кредит не совсем обычный: в отличие от стандартной ипотеки платежи по нему не начинаются с первого же месяца. Заемщик получается «каникулы» на год (предполагается, что это тот период, за который я должен успеть продать старую квартиру). Зато по истечении этого периода нужно будет отдать сразу 4, 5 млн руб. – с учетом набежавших процентов. С другой стороны, поскольку объективно стоимость квартиры 5, 5 млн, я смогу это сделать.

Теперь о другом кредите. Поскольку мне нужна квартира ценой 9 млн, мне нужно 5, 1 млн руб. Кредит этот выдается по стандартам АРИЖК, существуют определенные ограничения. Например, кредит дается только под белую зарплату, подтвержденную справкой по форме 2-НДФЛ, никаких документов «по форме банка». Стандарты АРИЖК предполагают, что на выплаты кредита я смогу тратить не более 45% своего ежемесячного дохода – соответственно, доход должен быть не менее 133 тыс. в месяц.

Обе квартиры будут находиться в залоге банка. Первая продается из-под залога – это на сегодня уже не проблема, соответствующие технологии отработаны. А вторая, естественно, пребывает в этом статусе до самого конца, т.е. до окончательного моего расчета по кредиту.

А что, если я по каким-то причинам не успею продать старую квартиру в годичный срок? Ничего особенно страшного не произойдет – квартиру сразу же не отберут. Но банк станет каждые полгода повышать процентную ставку – до тех пор, пока она не достигнет 16% годовых.

Итог, в общем, такой. Программа, конечно, не благотворительность (ее, собственно, на рынке никто не обещает), и если заемщик не сумеет продать свою первую квартиру в оговоренные сроки, он попадает в очень тяжелую ситуацию. С другой стороны, год – вполне достаточный срок для реализации недвижимости, особенно если выставлять ее по адекватной цене.

Кредит под 1%, но с оговорками

Обнаружилась еще банковская программа, предлагающая схему, которая может заинтересовать меняющихся. Один из свежих продуктов, рекламируемых некоторыми банками, - кредиты под 1% годовых. При детальном прочтении, правда, обнаруживается, что действует эта фантастически низкая ставка только в первый год, а потом проценты увеличиваются до вполне себе среднерыночных величин. Более того, в правилах есть приписка – «схема оплаты в первый год погашения кредита предусматривает начисление процентов по ставке в размере 13, 5% годовых по программе «Квартира (ипотека 1%)», 14% годовых по программе «Дом (ипотека 1%)», а уплату по ставке 1% годовых». Для тех, кто не очень понимает, поясняем: если вы взяли кредит, платили в течение года 1% годовых, а потом решили погасить все досрочно, вам все-таки придется доплатить проценты из расчета 13, 5% годовых.

С другой стороны, схема идеально подходит для рассматриваемой нами ситуации: на первый год платить вам придется только небольшие проценты. Да, потом возвратить разницу вам придется – но это будет уже после реализации вашей старой квартиры.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Спрос на то, чтобы совершать обмены комфортно, сначала купить, сделать ремонт, а потом без особой спешки продавать, – спрос на все это огромный. И очень приятно, что появляются банковские программы (пусть пока и немногочисленные), ориентированные на эту группу потребителей.

• Аренда жилья
  В основном, все начинается с того, что семья отправляет ребенка в английскую школу, потом у родителей возникает желание или потребность купить там недвижимость, а также получить гражданство и перевезти свои средства