Подводные камни в сделках с недвижимостью

Рынок недвижимости полон «подводных» камней, которые могут возникнуть в самый неподходящий момент. Именно поэтому очень важно знать, каких подвохов можно ждать, чтобы избежать их и успешно заключить сделку.

Подводный камень долевое строительство

Наибольшее количество неприятностей происходит во время сделок, связанных с приобретением квартир в строящихся домах. Бывают случаи, когда застройщик даже и не думает заканчивать строительство, исчезая с деньгами, которые заплатили дольщики. Нередко происходят ситуации, когда одну и ту же квартиру продают разным покупателям.

Даже самый добросовестный застройщик может заморозить строительство на неопределенный срок, если столкнется с серьезными финансовыми проблемами. Если же достраивать дом возьмется другая компания, скорее всего, дольщикам придется доплачивать, даже несмотря на то, что ранее уже была выплачена полная сумма.

В России застройщики очень часто откладывают сроки сдачи жилья в эксплуатацию. В результате некоторые будущие жильцы вынуждены испытывать финансовые трудности из-за необходимости выплачивать повышенные проценты по ипотеке или из-за расходов на аренду жилья.

Чтобы избежать проблем при покупке квартиры на этапе строительства, необходимо заключать договор согласно требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Таким образом, если застройщиком будут нарушены условия договора, есть шансы возместить причиненный ущерб.

Вексельные схемы

Многие покупатели невнимательно вчитываются в договор, особенно, если застройщик делает скидку на квартиру. В таких случаях можно попасть на так называемую «вексельную схему», когда покупателю вместо договора о долевом строительстве вручают вексель, погашаемый квартирой.



Очень популярным видом нелегитимных сделок являются предварительные договора купли-продажи, которые не предоставляют никаких гарантий, зато влекут за собой серьезные расходы.

Права людей, которые рискуют приобретать квартиру без подписания договора о долевом строительстве, не защищены. Застройщики, использующие вексельные схемы, очень часто останавливают стройку, требуя от владельцев выплаты дополнительных средств. Если будущий владелец квартиры отказывается, ему возвращают деньги, которые за несколько лет обесцениваются. Плюс ко всему цены на жилье ежегодно растут, поэтому владельцам векселей приходится платить, терпеть и надеяться на то, что застройщик все же выполнит свои обязательства.

По окончании строительства может оказаться так, что сдать в эксплуатацию выбранную квартиру застройщик не может, поэтому владельцу ничего не останется, как согласиться на совершенно другой вариант, имеющий большую площадь, за которую снова придется доплачивать.

Права владельца, подписавшего договор в соответствии с ФЗ «Об участии долевом строительстве», полностью защищены. А вот в случае с векселями или предварительными договорами, даже если владельцу удастся выиграть суд, скорее всего, возмещения ущерба он не получит. Так как документы оформляются на фирмы, не имеющие никакого имущества и собственных средств.

Покупка квартиры на этапе строительства является одной из самых сложных сделок, связанных с недвижимостью, поэтому прежде чем платить деньги застройщику, необходимо посоветоваться с опытным в данном вопросе специалистом. В договоре должны быть четко прописаны такие пункты, как площадь, адрес, определен объект долевого строительства, цена договора и порядок выплат, штрафные санкции по отношению к дольщику и застройщику за невыполнение условий, гарантийный срок службы квартиры.

Очень важно выбирать застройщика с хорошей репутацией, который успешно сдал в эксплуатацию хотя бы несколько качественных объектов.

Черные риэлторы

Черные риэлторы, подделывающие документы и подписи, являются профессионалами, поэтому распознать их практически невозможно. Они имеют все необходимые удостоверения, сертификаты, представляясь сотрудниками известных агентств недвижимости. Воспользовавшись услугами такого посредника, неопытные покупатели могут потерять все свои деньги.

Все обещания, которые дают риэлторы, должны быть указаны в договоре. Если этого нет, есть повод задуматься о добросовестности риэлтора.

Самый большой урон способны нанести риэлторы, которые не проверяют юридическую чистоту сделки. Это значит, что право на приобретенное жилье могут иметь другие лица, помимо самого продавца. В результате сделку признают недействительной, а продавца обяжут вернуть покупателю деньги. Если он успеет их истратить, суд обяжет его выплачивать определенную сумму ежемесячно, в зависимости от уровня доходов.

Фальшивая аренда

Многие мошенники предоставляют услуги по аренде жилья. Наиболее простая схема состоит в том, что человек платит за то, чтобы агент подобрал ему подходящие по всем параметрам квартиры, которые сдаются в аренду. Агент предоставляет адреса, по которым квартиры либо уже сданы, либо никогда и не сдавались. Договор о предоставлении услуг составляется настолько грамотно, что предъявить претензии не удастся.

Мошенники привлекают клиентов, желающих сэкономить, предлагая услуги по низким ценам.

Загородное жилье

При покупке загородного жилья больше всего рискуют те, кто решается приобрести участки без подряда. Покупатель становится владельцем участка, к нему подводятся все необходимые коммуникации (вода, газ, электричество), после чего он приступает к постройке дома.

Если же подрядчик нарушает условия договора, не выполняет обязательства, невозможно будет начать строительство.

Кстати, продавать готовые дома гораздо выгоднее, чем участки без подряда. Поэтому, если компания продает землю, это говорит о том, что она испытывает серьезные финансовые трудности, и у нее нет средств на то, чтобы вести строительство.

Если же компания ведет строительство, но часть участков все же распродает, это является гарантией того, что коммуникации будут подведены.

Черные брокеры

На рынке недвижимости работают черные брокеры, которые берут с наивных покупателей деньги за «позитивное решение по ипотеке», предлагая подделать справку о доходах или другие документы.

Каждый покупатель, собирающийся воспользоваться услугами брокера, должен уметь выявить мошенника. Для этого необходимо обращать внимание на статус брокера, наличие партнерских отношений с банками, содержание услуг, предоставляемых брокером. Так же читайте статью о бюджетном жилье в Москве.

• Загородная недвижимость: качество и стоимость
  Покупателей домов или участков без подряда в коттеджных поселках волнуют многие вопросы: как зимовать, будут ли чистить дороги, нет ли проблем с интернетом, будет ли бесперебойно работать электричество