Парковочное пространство как доходная недвижимость

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

В России опять начинает развитие такой ранее неизвестный класс инвестиционной недвижимости, как парковки. Сообщения разнообразные – вплоть до скорого появления подводных и плавучих парковок на Москве-реке – об этом писал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Мэрия хочет застроить Москва-реку парковками») еще в далеком уже 2008 г.

Некоторое время назад столичные власти объявляли о планах построить 2 млн парковочных мест до 2025 года. И опять в России для этого планируется привлекать инвесторов. Более ранние попытки сделать это пока, мягко говоря, не увенчались успехом. Но в мире такая практика обыденна и привычна.

В самом начале оговорюсь, что по большому счету в России уже есть частные парковки, в которых «участвуют» инвесторы, которые находятся в введении управляющей компании, т.е. соответствуют всем принципам западных аналогов. Но полноценной индустрией это даже с натяжкой назвать нельзя. Во-первых, потому что вход для частных инвесторов туда невозможен – ими владеют только ограниченный круг инвестфондов и частных инвесторов, которые и построили эту парковку, а во-вторых, их количество исчисляется единицами и находятся они только в Московском регионе.

Так как в России сегмент парковок как инвестиционной недвижимости только зарождается, то стоит обратить внимание на западный опыт, где для инвестиций доступны различные виды парковок, включая многоэтажные парковки и парковки при супермаркетах. Есть в этом классе механизмы, которые не надо изобретать заново, которые работают на Западе и вполне применимы в России.

На Западе в том или ином виде инвестиции в парковки появились практически одновременно с массовым распространением автомобилей. Примерно в то время, когда Генри Форд запустил первый конвейер, появилась и необходимость где-то машины парковать.

Приблизительная стоимость парковочного места в России будет составлять 3 млн руб., то есть примерно $100 000. Такая цена вполне сопоставима с аналогичными парковками в Лондоне или Париже (подробнее см. статью «Московские парковки не могут угнаться за мировыми ценами»). В европейских столицах стоимость одного парковочного места колеблется в промежутке от $70 000 до $150 000. Именно поэтому у многих появились сомнения, будет ли это интересно россиянам. Как консультант могу сказать, что, на мой взгляд, инвесторам такое предложение будет интересно. Опасения существуют, потому как это новый инвестиционный класс для России. Но хотя нельзя точно сказать, как это будет работать, тем не менее возможная выгода таких проектов должна перевесить сомнения.

Предпосылки для динамики развития этой отрасли в России есть. Как показывает зарубежный опыт, у парковок есть несколько очень благоприятных свойств. Парковки, как инвестиционный класс, устойчивы к кризисным явлениям. Во время спадов в экономике машин меньше не становится, людям все так же нужно где-то парковаться, поэтому на парковках кризисы практически никак не сказываются. В подтверждение тому – западный опыт, где во время кризисов заполняемость парковок оставалась на том же уровне, что и до него. В пользу этого еще говорит и тот факт, что крупные инвестфонды, а также пенсионные фонды, весьма охотно покупают долю в парковках для сбалансирования рисков. Например, в те периоды, когда спрос на офисную недвижимость падает, то, как уже упоминалось, на парковки остается прежним.

Еще одним большим преимуществом парковок является то, что прибыль распределяется между всеми инвесторами пропорционально доле каждого. Например, парковка на сто мест, годовая прибыль $1 млн, и этот миллион распределяется между всеми «партнерами». Инвестору не стоит волноваться о том, что его доход будет зависеть от того, будет ли занято какое-либо конкретное место на парковке (как бывает, когда инвестор покупает, например, этаж в бизнес-центре. То ли найдутся именно на эти площади арендаторы, то ли нет). В случае с парковками таких проблем не возникает.

Парковки достаточно просты и нетребовательны в плане эксплуатации в сравнении, например, с офисными зданиями или торговыми центрами, они требуют минимум человеческого вмешательства и зачастую полностью автоматизированы. Расходы на эксплуатационные нужды минимальны, тогда как в торговых и бизнес-центрах они «съедают» внушительную часть дохода.

Для Москвы как для мегаполиса вопрос с парковками всегда был актуален, и особенно в последнее время, когда штрафы за неправильную парковку постоянно повышаются. Количество автомобилей в городе не сократилось, а наоборот, растет. Из этого можно сделать вывод, что парковки будут более чем востребованы в ближайшем будущем. Кстати говоря, похожая ситуация наблюдалась и в 1970-х гг. в Великобритании. Именно повышение штрафов дало резкий толчок к развитию парковок, когда штраф стал несоизмеримо выше, нежели плата за парковку.

Остается понять, как частный инвестор может в такие парковки вложиться. Здесь все достаточно просто. Во-первых, отметим, что россияне уже инвестировали в парковки, когда приобретали квартиры вместе с парковочным местом на подземной стоянке в жилом комплексе. Таким образом, инвестировать в парковку будет проще, чем купить квартиру в новостройке.

Не менее важно отметить, с каким трудностями придется столкнуться тем, кто собирается инвестировать в парковки. Перед частными инвесторами в первую очередь встанет проблема отсутствия на российском рынке крупных управляющих компаний, которые имели бы опыт работы с подобного рода сегментом недвижимости. На Западе же ситуация обстоит другим образом, есть компании, которые работают с различными типами парковок более 20 лет.

Вторая потенциальная проблема кроется в неизвестности. Сейчас крайне затруднительно спрогнозировать, какой доход будут приносить такие парковки в России. Пока такой статистики не существует. Существует какое-то количество парковок в Москве, которые зачастую непонятно, на кого оформлены; финансовые документы у них непрозрачны; как правило, они принадлежат индивидуальным предпринимателям. Парковки в торговых центрах также не подходят для расчетов, потому как они числятся на балансе всего торгового центра и не являются отдельным активом, в лучшем случае работают на самоокупаемости. Если обратиться к опыту уже существующих единичных парковок, о которых упоминалось в самом начале, то их доходность находится на уровне 30% годовых в рублях, хотя не стоит забывать, что их показатели очень специфичны.

На Западе частные парковки приносят стабильно 10% годовых в валюте. В России парковки как инвестиционный класс только начинают появляться, поэтому на первых порах доходность будет непредсказуемая – может быть как высокая, так и низкая. Например, если парковки будут приносить 10-12% годовых в рублях, то инвесторам они будут неинтересны, потому как депозиты приносят больше. С другой стороны, жилая недвижимость от сдачи в аренду приносит еще меньшую доходность – 3-4% годовых в рублях. (О влиянии развития системы платных парковок на рынок жилья см. статью «Платная парковка в центре Москвы: элитное жилье выиграет, старый фонд проиграет».)

Вероятнее всего, первые парковки в России будут приобретать или крупные игроки рынка (специализированные фонды недвижимости), или же крупные инвесторы. Сразу, так сказать, в розницу, такие парковки вряд ли начнут продаваться. Как только крупные игроки отработают технологию инвестирования в парковки в России, этот сегмент станет доступен и для более мелких частных инвесторов.

Возможен и такой вариант, что парковки покажут положительную динамику и крупные инвестфонды раскупят их. За рубежом такое уже наблюдалось. Но экстенсивный метод здесь не работает, то есть построить еще один объект на окраине или за чертой города, как в случае с офисной или жилой недвижимостью, не получится, спрос будет только на парковки в центре, а здесь пространство лимитировано. На Западе крупные инвестфонды в такой ситуации пришли к торговым центрам и выкупили стоянки торговых центров. Например, в Великобритании или Франции практика, когда крупные торговые сети продают свои места или же продают часть парковок инвестфондам, существует уже достаточно давно. Это очень инвестиционно привлекательный сегмент, потому как плата небольшая, вряд ли отпугнет посетителей торговых центров, при этом поток машин в разы больше, чем на обычных парковках.

Как на самом деле будут развиваться события – покажет время. На данный же момент можно говорить о том, что у частных парковок в России есть все предпосылки для того, чтобы стать успешным проектом для тех, кто будет в них инвестировать.

• Аренда помещений
  Основными причинами такого разброса цен стала определенная разница в имущественном положении потенциальных покупателей и, опять же, степень доступности магазинов и торговых центров