Одному супругу – недвижимость, другому – долги по ипотеке

Адвокат Олег Сухов о третьем участнике бракоразводного процесса – банке, специально для IRN.RU

Отношения по ипотечному кредитованию волнуют каждую семью, нуждающуюся в жилье. А каждую распадающуюся семью, что воспользовалась ипотекой, интересуют обязанности погашения займа. Если кредит оформлен на одного супруга, можно ли заставить банк перевести часть ипотеки на другого, бывшего супруга, если жилое помещение поделено при разделе имущества?


Банки говорят – нельзя
И действительно, как понудить кредитную организацию и бывшего супруга к заключению нового ипотечного договора? Навязывание совершения сделок противоречит принципам свободы воли и договора, иными словами, в нашей стране подписание договора возможно только при желании обеих сторон, понуждение к заключению договора не допускается.

Полагаю, однако, что приведенные выше правила имеют исключения, которые позволяют возложить часть ипотечных обязательств на бывшего супруга, получившего половину кредитной квартиры при разделе имущества.


Посмотрим подробнее
Приобретаемое в браке жилье может быть оформлено как на обоих, так и на одного супруга. Примерно 80% пар регистрируют недвижимость в пользу одного из членов своей семьи.

Если речь идет об ипотечной сделке, то лишь в 25% случаев супруги оформляют жилье в совместную собственность. А по преобладающему большинству сделок только один из них становится участником кредитного договора и договора купли-продажи, второй супруг числится только в качестве поручителя или созаемщика.

Наличие договора с банком, предоставившего кредит одному из супругов на покупку ипотечной квартиры, обязывает последнего к полному погашению займа.

Если семья не распалась, то возврат ипотечного долга осуществляется из средств совместного бюджета. Но если брак расторгнут, а половина квартиры передана в собственность второго супруга, как быть в данном случае должнику – супругу, оставшемуся не только с долей квартиры, но и с полным кредитным обязательством?

Получается парадоксальная ситуация, когда бывший супруг, заключивший договор с банком на приобретение ипотечной квартиры, в результате раздела имущества остается лишь с половиной жилого помещения, притом что кредит обязан платить в полном объеме, т.е. за всю квартиру.

Судебная статистика показывает интересные цифры, из которых следует, что при расторжении брака супруги обращаются в суд с требованиями о разделе долгов в 20 раз реже, чем о разделе имущества.


Банкам менять условия кредитного договора не выгодно
В преобладающем большинстве случаев банкам не выгодно менять условия кредитного договора, т.к. если долг не будет возвращаться надлежащим образом и в определенные сроки, то натекут огромные пени и проценты, после чего банк предъявит солидарные требования к обоим собственникам квартиры – бывшим супругам. При отсутствии достаточных средств для погашения суммы основного долга и набежавших «космических» процентов задолженность будет взыскана за счет продажи ипотечной квартиры. Банк в любом случае останется в большом денежном плюсе.

Только в 2011 – начале 2012 гг. в Московском регионе судами было рассмотрено более 200 дел об изъятии залоговых квартир у собственников, не способных или не желающих гасить ипотеку. Почти во всех спорах требования банков были удовлетворены.


Супруг не торопится принимать на себя ипотечные обязательства
Не в интересах и второго супруга брать на себя обязательства по кредитному договору, получив в собственность половину ипотечной квартиры.

Обязанность по возврату в пользу второго супруга оплаченного им банку займа возникнет только через значительный промежуток времени, а именно по его погашению, что, с одной стороны, приведет к обесцениванию денег, т.е. долга, с другой стороны, послужит основанием к применению сроков исковой давности, не позволяющих истребовать всю задолженность со второго супруга.

При самом распространенном сроке оформления кредитного договора, равном 20 – 25 лет, и при исковой давности, исчисляемой тремя годами, для взыскания всего размера задолженности по ипотеке супругу-заемщику придется обращаться в суд к бывшему супругу семь раз.


А суду виднее
Но суды правомочны, не изменяя кредитный договор, перекладывать по нему обязательства.

Судебная практика в обход закона, запрещающего обязывать к заключению договора, выработала свою, специфическую позицию, помогающую восстановить справедливость и снять с бывшего супруга обязанность по погашению всего долга по кредитному договору при принадлежности залоговой квартиры обоим бывшим супругам.

Подобная позиция вполне аргументирована и подтверждена базовыми нормами как семейного, так и гражданского законодательства. Статья 39 Семейного кодекса РФ устанавливает, что совместным является не только имущество, приобретенное в браке, но и долги, образовавшиеся в период семейных отношений. Кроме того, статус владельца имущества возлагает на него обязательства, вытекающие из обладания данным имуществом (статья 290 Гражданского кодекса РФ).

Не осталось в стороне и специальное законодательство. Ипотеке посвящено два закона: «Об ипотеке» и «О залоге». Последний предусматривает обязанность погашения долга за приобретенную недвижимость непосредственно и лично ее собственником (ст. 20 закона «О залоге).

Как указал один из судов, рассматривая вопрос раздела долга по ипотечному договору, в решении:

… следует признать сумму, подлежащую выплате банку на основании кредитного договора, оформленного на одного из супругов, совместным кредитным долгом обоих бывших супругов и распределить обязательства по погашению задолженности перед банком в размере ½ доли на каждого.

Как утверждает судебная практика, только 20% пар, расторгающих брак и имеющих оформленный на одного из супругов ипотечный кредит, способны договориться о распределении расходов по погашению займа. Столь неутешительная статистика приводит к огромному количеству ожесточенных судебных споров. И именно в тех спорах, где решается вопрос о разделе ипотечного жилья, следует решать судьбу ипотечного долга.

• Недвижимость и цены
  Наконец, кризис тоже многому научил: ни иллюзий, ни наивных оценок ситуации практически нет ни у кого, москвичи явно стали лучше разбираться в экономических процессах