Кооперативы как альтернатива ипотеке и аренде

Хотя аренда может быстрее вывести из жилищного тупика

Государство должно помогать людям решить квартирный вопрос. Но не так, как раньше, – строя жилье и распределяя его в порядке очереди, а создавая благоприятный режим – экономический, правовой, налоговый - для развития разных способов улучшения жилищных условий: жилищно-строительных кооперативов, ипотеки, аренды.

Наиболее приемлемым для россиян представляется путь возрождения ЖСК, поскольку этот метод еще со времен СССР запомнился нашим людям как реальный и доступный. Это «народное мнение», которое высказали москвичи в ходе социологического опроса, проведенного «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru».

У участников исследования журнал интересовался, должно ли, с их точки зрения, государство участвовать в решении жилищной проблемы и каково, на их взгляд, должно быть это участие. Главная тема опроса – как государство может помочь большинству российских семей, которые не признают малоимущими, чтобы включить их в очередь на бесплатное жилье, но и приобретать метры на рынке для них тоже непосильно.

Практически все респонденты – 99% – согласились с утверждением, что квартирная проблема – одна из самых острых в стране. 98% считают, что государство должно этой проблемой заниматься, а не бросать граждан на произвол судьбы.

Респондентам на выбор предложили несколько вариантов возможного участия государства в жилищных проектах, где оно могло бы выступить в качестве умелого менеджера.
31, 4% считают, что нужно развивать жилищные кооперативы. Такой выбор объясняется тем, что у людей еще жива память о том, как в советские времена купить кооперативную квартиру можно было тем, кто не хотел стоять в очередях. Очень многие из респондентов, кто выбрал именно этот способ, живут в домах ЖСК и признают, что если бы не кооператив, которым воспользовались они сами или их родители, то жилья бы им не видать.
18, 1% говорят, что государство должно развивать ипотеку, так как этот институт за довольно короткий срок существования уже показал, что он работает. А государство могло бы, по мнению респондентов, снижать процентные ставки по кредиту.
8, 6% опрошенных предлагают развивать все способы и направления, лишь бы от них была польза, а уж каждый человек сам решит – что ему подойдет - ипотека, аренда или кооператив.
5, 7% предложили создавать цивилизованный рынок недорогой аренды, где могли бы снимать жилье семьи, которые не в состоянии, да и не хотят приобретать квадратные метры в собственность.
10, 5% - назвали другие варианты, в частности – обеспечение жильем за счет предприятий, покупку без всякой государственной поддержки, но при условии, что будет платиться соответствующая зарплата. Вспомнили и то, как в хрущевские времена началось активное жилищное строительство, на конвейер был поставлен дом-пятиэтажка и открыта эра индустриального домостроения.

Ну а в довольно внушительной группе затруднившихся с ответом (25, 7%) заявили, что квартирный вопрос их в принципе не очень волнует.

«Получали вы когда-нибудь квартиру от государства?» - таков был третий и последний вопрос исследования.

Опрашиваемая аудитория практически разделилась пополам:
51% получали квартиру таким образом;
45% не получали;
4% предпочли отмолчаться.

Кооперативы
Результаты опроса наводят на некоторые размышления. Итак, люди прекрасно помнят, что когда-то государство проявляло заботу о своих «подданных» и предоставляло им жилье. И не только раздавало метры, но и занималось формированием кооперативного движения, причем довольно успешно. Так что именно этой доброй памятью и можно объяснить успех ЖСК у респондентов. А вот после развала СССР ЖСК перестали быть актуальными. Хотя отдельные попытки возрождения бывали, причем с разным результатом, в том числе и весьма драматическим (кооператив развалился, деньги пропали, дом не построен).

Переносить старый социалистический опыт на нынешнюю почву, как хотели бы многие сторонники развития ЖСК, не получится. Слишком многое поменялось с того времени: цены на квартиры, банковские проценты, стоимость земли. Тем не менее не так уж неправы участники опроса: государство сегодня пытается предпринять нечто в области кооперации.

В законе «О содействии развитию жилищного строительства» были определены категории будущих членов кооператива (в основном это бюджетники, научные работники), которые могут претендовать на земельный участок, переданный в безвозмездное пользование. Распоряжается этой землей Федеральный фонд содействия жилищному строительству. То есть участия в земельном аукционе наряду с монстрами строительного рынка не потребуется. («В ЖСК могут вступать чиновники, врачи и учителя») Это очень важная льгота, поскольку для ЖСК необходимость торговаться за участок являлась непреодолимым препятствием.

Результаты деятельности фонда в области кооперации следующие. Пока экспериментально создан один-единственный кооператив в Новосибирской области, объединивший молодых ученых. Первые дома будут построены в 2013 году. Но фонд уже решил переносить этот опыт на другие регионы. Стоит, конечно, пожелать успеха этому начинанию, однако есть большие сомнения в том, что данное движение может стать в России массовым. Для вступления в такой кооператив надо соответствовать многим условиям, да и располагать приличной суммой денег. Кстати, членам первого кооператива будет выделено по миллиону рублей в качестве стартового капитала.

Ипотека
Второе место в «рейтинге» респондентов журнала www.metrinfo.ru заняла ипотека, поскольку за очень небольшой период своего существования (первые кредиты в Москве были выданы в 1998 году) сумела себя проявить как реально действующий инструмент. По данным АИЖК, в прошлом году было выдано 523 000 ипотечных кредитов, в этом году будет, видимо, похожая цифра. Респонденты пожелали, чтобы были уменьшены ставки, однако сделать это по мановению волшебной палочки просто невозможно. Выдавать кредиты под проценты ниже, чем ставка рефинансирования Центробанка, – работать себе в убыток. Ни один банк этого делать не будет.

Как уже неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», привлекательные программы с низкими процентами («888», «В десятку!») существовали недолго и носили характер акций. «Разгул» ставок ниже, чем позволяет рынок, заканчивается одним и тем же – повышением, что сейчас и происходит. (См. материал «Руководитель IRN.RU: инфляция вынуждает Центробанк толкать ипотечные ставки вверх».)

Поэтому субсидирование процентной ставки силовым государственным приемом – путь неперспективный. Можно допустить, что так поступают богатые предприятия, разрабатывая ипотечные программы для своих сотрудников (такую программу реализуют в ООО «РЖД»), региональные власти, которые поддерживают определенные социальные группы. Но это опять-таки получается ипотека «не для всех».

Аренда
За аренду «проголосовало» совсем немного респондентов - 5, 7%, - значит, люди относятся к этому способу решения жилищной проблемой настороженно. Это объяснимо: об аренде люди судят по нынешнему, малоцивилизованному рынку. Имеет значение и представление наших людей о счастье: жилье должно быть в собственности. Между тем государство в этой области собирается сказать свое слово. Так, в Указе президента РФ № 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» содержится требование до конца этого года «обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Как считает депутат Госдумы Галина Хованская, возглавляющая Комитет по жилищной политике и ЖКХ, прежде всего, необходима правовая база, которая предусматривала бы налоговые льготы для застройщиков, бесплатное предоставление им земельных участков, меры для защиты будущих нанимателей, механизмы управления этим фондом. Депутат полагает, что для большинства нуждающихся в жилье россиян именно некоммерческая аренда может стать выходом из жилищного тупика. Так живут развитые европейские страны, например, во Франции есть подобный жилищный фонд для семей с разными доходами, в том числе весьма скромными.

Эксперты www.irn.ru согласны с тем, что стратегически правильно развивать строительство «арендных» домов для нанимателей из разных социальных групп. Однако основной преградой сегодня становится экономика - в существующих условиях инвесторам невыгодно затевать подобные проекты, а значит, изменения в законодательстве просто необходимы. Требуется, чтобы государство обеспечило прокладку инженерных коммуникаций, подключение к энергомощностям, земля выделялась бы на льготных условиях, а документы согласовывались без «коррупционной составляющей». (Подробнее читайте в статье «Среди очередников жилья в Москве ищут мошенников».)

И, наконец, еще одна немаловажная деталь – если такая программа объединит большое число участников, а не лишь определенные группы («бюджетники», «льготники», «сотрудники»), тогда она и сможет стать ключом к решению жилищной проблемы россиян.

Полностью отчет о проведенном социологическом исследовании читайте в статье «Народное мнение: ЖСК поможет решить квартирный вопрос».

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.

• Продажа квартир
  При вступлении в ряды пайщиков ЖСК или ПИК необходимо заплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные, иные взносы, большинство из которых не подлежат возврату при расторжении договора с кооперативом