Цены на недвижимость в Москве не подбросят неприятных сюрпризов

Рублевые цены на недвижимость в Москве в обозримом будущем вряд ли просядут. Скорее всего, даже в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона жилье в столице будет немого прибавлять в цене – в связи с ускоренными темпами рублевой инфляции. Однако общий восходящий тренд на рынке недвижимости отнюдь не гарантирует риелторам и девелоперам очередей в офисах продаж. В периоды экономической нестабильности или неопределенности активность покупателей может полностью замирать, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на организованной «Московским Бизнес Клубом» аналитической конференции «Рынок недвижимости: итоги года, влияние кризиса, прогнозы».

2012 г. прошел под знаком ожидания кризиса, что в итоге пошло экономике только на пользу. Опасаясь прихода второй волны 2008 г., бизнес активно снижал неэффективные расходы, отказывался от волюнтаристских проектов и не брал лишних кредитов – тем самым уменьшая риски, которые могли привести к очередному финансовому апокалипсису.

«Настоящий кризис приходит тогда, когда никто даже не предполагает, что он может случиться. Так было в 2008 г: все верили, что деревья могут расти до небес, и вот тут-то кризис и нарисовался. Соответственно, то обстоятельство, что в этому году все активно готовились к кризису, привело к тому, что на рынке становится все меньше факторов, которые могли бы способствовать негативному развитию событий в экономике. Уходящий год научил компании действовать разумно и осторожно, благодаря чему ни на рынке недвижимости – московском и российском, ни в экономике в целом ничего катастрофического не произошло», - отметил эксперт.

Конечно, структурные изъяны мировой экономической системы, ставшие основной причиной обвала 2008 г., так и не были устранены, и продолжат в ближайшие годы периодически провоцировать «обострения» в экономике.

«Это некие негативные явления, которые, будучи приправлены эмоциями и действиями спекулянтов, выливаются в относительно непродолжительные периоды паники, скачков на финансовых рынках и т.п.», - пояснил Олег Репченко.

Последнее по времени «обострение» наблюдалось в мае-июне, когда вслед за жесткой коррекцией на финансовых рынках последовало резкое ослабление рубля. Скачки валютных курсов всколыхнули экономически активную часть населения страны, что непосредственно отразилось и на рынке недвижимости: одни поспешили срочно вложить деньги в квадратные метры, чтобы сохранить сбережения, другие, наоборот, отложили сделки до прояснения экономических перспектив… Но как бы там ни было, период нестабильности продлился лишь около двух месяцев, после чего все, в принципе, вернулось на круги своя.

Подобные «обострения» будут время от времени происходить и в дальнейшем, уверен руководитель IRN.RU. Предугадать их проблематично, такие мини-кризисы часто являются результатом достаточно иррациональных действий. Например, в конце лета – начале осени прошлого года мировую экономику трясло только из-за того, что рейтинговое агентство Standard and Poor's решило понизить кредитный рейтинг США с максимального «ААА» до «АА+».

«В любой момент какой-нибудь политик может что-то «ляпнуть», а спекулянты рынка это подхватят, обеспечив турбулентность на биржах в течение месяца-двух-трех. В результате вполне может сложиться ощущение, что глобальный кризис наступит уже завтра», - отметил эксперт.

Однако, по мнению Олега Репченко, последующие экономические «обострения» будут менее серьезными, чем в 2008 г.: политика бизнеса и властей в отношении расходов стала более разумной, а оценка собственных перспектив – более трезвой.

«Чем ниже уровень закредитованности экономики, чем меньше цены оторваны от платежеспособного спроса, тем разумнее реакция участников рынка на негативные события и, соответственно, тем меньше колебания макроэкономических показателей, которые становятся результатом паники и иррациональных действий», - подчеркнул эксперт.

Что касается перспектив рынка недвижимости «старой» Москвы, то в промежутках между «обострениями», жилье в столице, скорее всего, будет дорожать темпами инфляции, прибавляя 0, 5-1-2% в месяц, или 7-10% в год. Речь, конечно, идет о вторичном рынке жилья в целом, а не отдельных новостройках, которые могут расти в цене существенно быстрее за счет повышения стадии готовности.

В периоды экономических «встрясок» возможна коррекция и стагнация долларовых цен на недвижимость в Москве, но просадка вряд ли будет такой глубокой, как в 2008 г., благодаря отсутствию сравнимых по объему пузырей. А вот рублевые цены, скорее всего, даже в случае существенного ухудшения макроэкономической обстановки как минимум не упадут, а вероятнее всего – будут потихоньку расти. Дело в том, что экономические встряски всегда приводят к резкому падению курса рубля относительно доллара, компенсируя тем самым снижение долларовых цен на недвижимость. Фундаментальная причина такой ситуации – повышенная рублевая инфляция: рубль, конечно, обесценивается быстрее твердых валют.

В итоге получается, что участники рынка, работающие с рублями, могут не опасаться негативной ценовой динамики при любом макроэкономическом раскладе.

«Для коррекции цен в рублях существенных причин нет, так как, когда все хорошо, есть инфляция, а когда все плохо - ослабление рубля компенсирует просадку долларовых цен на недвижимость», - пояснил Олег Репченко.

Однако восходящий (хотя и волатильный) ценовой тренд не означает роста платежеспособного спроса на жилье. Активность покупателей в ближайшие годы, по всей видимости, будет весьма умеренной – предпосылок для существенного роста доходов населения нет и не предвидится. А в периоды макроэкономических «обострений» или неопределенности, в том числе обусловленной факторами, лежащими вне рынка недвижимости, может и вовсе «умирать» на несколько месяцев, резюмировал эксперт.

• Парковочное пространство как доходная недвижимость
  Парковки достаточно просты и нетребовательны в плане эксплуатации в сравнении, например, с офисными зданиями или торговыми центрами, они требуют минимум человеческого вмешательства и зачастую полностью автоматизированы