Аннуитетный или дифференцированный платеж по ипотеке. Какой выбрать? Часть первая

Построить жилье своими силами сегодня мало кому по силам. Вся беда в том, что стоимость одного квадратного метра, по меньшей мере, запредельная, а с нашими зарплатами собрать на квартиру даже работая круглосуточно практически невозможно. Спасти может только ипотека. Да, выплачивать придется много, но лучше так, чем всю жизнь мытарствовать по квартирам и переезжать с места на место.

Ипотечная программа кредитования предлагает много методов оплаты, однако есть два основных типа выплат — аннуитетный либо дифференцированный платеж. А вот выбирая тип платежа, нужно быть очень осторожным — от этого зависит ваша дальнейшая финансовая безопасность. Как и полагается, в лучших традициях банковской системы, нам вскользь расскажут о том, что из себя представляют платежи, а самая важная информация будет прописана малюсенькими буковками в самом конце договора.
Аннуитетный платёж

У вас есть определенная сумма ипотечного кредита. Она равномерно распределяется на весь период кредитования. Предположим, что эта сумма составляет $500. Что и в каком порядке начисляется в эту сумму, нам и предстоит разобраться. Дело в том, что «внутри» этих $500 постоянно изменяются цифры процентов и основном долга. То есть сразу вы выплачиваете банку полагающиеся проценты, а только потом, ближе ко второй половине срока кредитования, — основную сумму долга.
Разберем эту схему на конкретном примере. У вас есть кредит, взятый на 20 лет. Предположим, что через 5 лет вы стали банкротом и принимаете решение оформить другой кредит в другом банке на более выгодных условиях. Вот тут-то и выясняется, что вами погашена не четверть долга, а всего лишь 1/16 часть его. Говоря иными словами, за 5 лет вы погасили $48 000 долга, но из них непосредственно за жилье — $6 000. Если речь пойдет о перекредитовании, то вы будете выплачивать свой долг практически с нуля! Если же квартира уйдет с торгов, то вы за нее практически ничего не получите.

Еще один важный момент — банк, невзирая на снижение ставок по новым кредитам, вряд ли станет менять без вашего требования процентные ставки по тому кредиту, который вы получали несколько лет назад. Ваша ставка будет меняться в самую последнюю очередь. Но и здесь есть выход — вы можете переоформить кредитный договор в своем же банке. Чтобы не мучиться с бумагами, вам просто могут снизить ставку по уже полученному кредиту.
И еще немного о начислении аннуитетного платежа — схема его начисления весьма хитра и продумана. Положим, что ставка ваша по кредиту составляет 12%. В данном случае аннуитетная формула может назначить сумму общего платежа такой же, что пришлось бы платить при 13—14% дифференцированного платежа. Так что вывод делайте сами.

• Аннуитетный или дифференцированный платеж по ипотеке. Какой выбрать? Часть вторая
  Любопытно, но первую половину срока кредитования большую часть платежа будут составлять именно проценты, но, в любом случае, такой расклад намного выгоднее, чем аннуитетный платеж, где вы первые годы погашаете исключительно проценты